L’activité économique n’est pas linéaire. Les économistes ont constaté des périodes d’expansion et des périodes de récession à un rythme plus ou moins régulier. On parle alors de cycle économique. 

1- Fonctionnement théorique d’un cycle économique

Les phases d’un cycle

Un cycle est une succession de quatre phases : 

  1. Expansion
  2. Crise 
  3. Récession
  4. Reprise

Cycle courts et cycles longs

Les économistes ont étudié la fréquence des cycles et en ont tiré des théories : 

Les cycles de Joseph Kitchin de 3 à 4 ans basés sur la variation des prix. Il n’y a pas vraiment de crise mais une récession due à une production trop importante en période d’expansion et à la constitution de stocks qu’il faut ensuite écouler en baissant les prix. 

Les cycles de Clément Juglar de 8 à 10 ans liés à des anticipations en période d’expansion qui ne se réalisent pas et qui entraînent un manque de confiance préjudiciable à l’économie. 

Les cycles de Nicolai Kondratief d’une cinquantaine d’années. Chaque phase d’expansion serait due à une innovation majeure. L’innovation une fois répandue entraînera alors une période de récession avant qu’une nouvelle innovation ne relance un nouveau cycle. 

2- Les théories des cycles économiques appliquées au marché de l’immobilier

Les phases d’une bulle immobilière

Le marché immobilier est lui aussi rythmé par des cycles, alternance d’une phase d’expansion et de récession liée à l’éclatement d’une bulle immobilière. Une bulle immobilière se forme lorsque les prix des biens augmentent de façon rapide du fait de la spéculation. 

La phase cachée : les investissements sont le fait d’agents économiques expérimentés et renseignés.

La prise de conscience : les premiers investisseurs sont rapidement rejoints par les investisseurs institutionnels. Les médias en divulguant l’information sur la hausse des prix et les bénéfices qui en résultent, entraînent l’arrivée de nouveaux investisseurs. Cet afflux de demandes entraîne la hausse des prix. 

La phase Mania : la hausse des prix alimente la hausse du fait de nouveaux arrivants sur le marché qui sont attirés par les plus-values potentielles. Les prix de vente se déconnectent de la valeur réelle des biens et les premiers investisseurs, conscients des risques commencent à se désengager du marché. 

La phase d’éclatement : la demande chute du fait de prix trop élevés et du désengagement des investisseurs. Le dégonflement de la bulle immobilière peut-être lent ou rapide. Dans ce dernier cas, on parle d’un krach immobilier. Les investisseurs avertis profitent alors des opportunités. 

Les raisons qui expliquent la formation d’une bulle immobilière

Les causes économiques 

  • Les taux d’intérêt : des taux d’intérêt bas entraînent une hausse de la demande de crédit. 
  • L’inflation : en période d’inflation, les agents économiques investissent estimant que le bien sera plus cher s’ils attendent et qu’en cas de revente future, ils encaisseront une plus-value. 
  • Le niveau des salaires 
  • Le niveau de la croissance et de l’emploi 
  • Le rendement des autres placements (actions, obligations…). L’immobilier reste un placement attractif. 

Les causes légales 

  • Les aides à l’accession à la propriété. 
  • La politique d’urbanisme et notamment le nombre de permis de construire délivrés. 
  • La réglementation en matière de location qui peut encourager ou décourager les investisseurs. 

Les causes sociologiques 

  • Les facteurs démographiques peuvent jouer à moyen terme (l’augmentation de la population favorise une demande de logement plus importante, le vieillissement de la population a une incidence sur les besoins en logement tels que des logements adaptés à la dépendance…). 
  • Les craintes sur le financement des retraites poussent les ménages à investir. 
  • Le mimétisme qui consiste à imiter le comportement des autres agents économiques. 

L’évolution de l’immobilier en France depuis les années 1960

Évolution des prix 

re phase : de 1965 aux années 2000, on observe une relative stabilité (alternance de hausses et de baisses légères). 

2phase : on a assisté entre 2000 et 2008 à une augmentation des prix de l’immobilier. Globalement, les prix de l’immobilier ont quasiment doublé par rapport aux revenus des ménages. 

3phase : une baisse légère entre 2008 et 2010 puis une alternance de hausses et baisses que les spécialistes résument comme étant une période de quasi-stabilité. 

Évolution des loyers 

Depuis 1965, les loyers ont augmenté de 10 % par rapport aux revenus des ménages. Compte tenu de l’augmentation des prix à l’achat, l’investisseur a vu son rendement passer en moyenne de 6 à 8 %, puis de 3 à 4 %. Dans certaines villes, la loi ALUR encadre les loyers afin de limiter les augmentations. 

Prévisions 

Il est quasiment impossible de prédire l’évolution des prix de l’immobilier. Sur le moyen et long terme, plusieurs hypothèses contradictoires (baisse rapide de 35 à 40 % sur 5 à 8 ans ou baisse lente voir une relative stabilité) sont avancées par les économistes.