1- La question de la mixité sociale

La nécessité de mixité sociale se fonde sur un constat de développement territorial très inégalitaire. Ces inégalités ne sont pas neuves, au XIXsiècle par exemple, les villes étaient déjà clivées entre faubourgs ouvriers et quartiers bourgeois ; à Paris et en région parisienne les zones situées au nord et à l’est étaient traditionnellement des quartiers populaires, quand la bourgeoisie vivait à l’ouest (cette distinction perdure, même si elle a été mise à mal par la gentrification). 

Le constat

L’urbanisation galopante des trente glorieuses, prévue pour faire face à la pénurie de logements (voir chapitre sur la protection des secteurs sauvegardés) a entraîné certaines conséquences négatives : 

Une répartition inégale du logement social à l’échelle du pays qui fige une situation « d’entre-soi » (ségrégation sociale) : certaines communes, très souvent riches, ont peu de logements sociaux, 5-6 % des résidences principales, (Neuilly sur Seine, SaintMaur-des Fossés) et font peu d’efforts pour en construire. 

La concentration du logement social sur certains secteurs : c’est le cas du nord-est de l’Ile-de-France, certaines communes y ont un taux de logements sociaux dépassant les 50 % (Dugny, Aubervilliers, Bobigny). 

Une concentration du logement social sur certains quartiers. Même dans les villes ayant un parc conséquent de logements sociaux, on constate qu’ils sont souvent concentrés dans certains quartiers de ces communes (ex: Les Courtilières à Pantin, grand ensemble de Sarcelles). 

Des inégalités territoriales. Les secteurs concentrant le logement social subissent souvent une discrimination territoriale liée à un cadre de vie dégradé : 

  • Éloignement des transports en commun ; 
  • isolement par rapport aux autres quartiers de la ville (enclavement) ;  
  • tissu urbain malmené par l’omniprésence d’importantes  infrastructures routières (voir par exemple les inégalités de couverture des autoroutes circulaires franciliennes, périphérique et A86, qui sont plus souvent couvertes et cachées à proximité des zones favorisées) ;  
  • peu d’espaces verts. 

L’ensemble de ces facteurs créé chez les habitants concernés un sentiment de relégation, qui a des conséquences sur une multitude d’autres facteurs (parcours scolaire, accès au marché du travail, etc.). Ces secteurs concentrent d’importantes difficultés socio-économiques (taux de chômage élevé, revenus plus faibles, taux de pauvreté pouvant dépasser les 40 % quand il est de 15 % au niveau national). 

Les remèdes

La loi SRU impose aux communes de plus de 3500 habitants (1 500 en Île-de-France), rattachées à une intercommunalité de plus de 50000 habitants avec une ville centre d’au moins 15000 habitants, d’avoir un parc social représentant 25 % de leurs résidences principales. Dans les communes ne respectant pas ces obligations, les préfets peuvent prendre un « arrêté de carence » (majoration des amendes pour non-respect du quota, possible substitution au maire pour produire du logement social).

Fin 2017, 269 communes carencées allaient devoir s’acquitter d’une amende à verser à l’État. 

Grand programme de rénovation du logement social, lancé en 2003, dans le cadre du PNRU (programme national de renouvellement urbain). 

Politiques de développement des transports et commun dans les agglomérations pour désenclaver les quartiers relégués sur le plan territorial (voir par exemple le projet de grand paris express en Île-de-France). 

2- Densification et étalement urbain

 Le développement urbain s’est longtemps fait dans des espaces réduits et denses (les îlots en haussmannien peuvent dépasser les 700 habitants à l’hectare). 

Dans les années soixante-dix, de nombreuses villes  se sont développées à l’horizontale : on parle à leur  propos d’étalement urbain. Cette politique a démocratisé l’accès au pavillon individuel, mais a eu de nombreuses conséquences négatives : 

  • Augmentation des temps de transport ; 
  • augmentation des infrastructures routières et donc de leur coût ;  
  • étalement de la ville (espace construit) sur les zones naturelles ; 
  • pollution, destruction de zones naturelles, recours croissant à l’automobile. 

Les opérations de construction et d’aménagement cherchent davantage à recréer de la densité aujourd’hui (y compris sur des maisons individuelles). On cherche aussi à limiter l’impact des constructions nouvelles sur l’environnement, pour limiter l’étalement urbain. 

3- Le développement et attractivité des centres-villes

La situation des grandes villes

La plupart des grandes villes françaises voient leur population augmenter et sont attractives car elles constituent des pôles d’activité économique et culturelle importants au niveau régional.

Cette attractivité a parfois des conséquences sur les prix de l’immobilier, on a constaté ces deux dernières années une forte augmentation des prix à Paris et dans certaines métropoles régionales (Bordeaux, Nantes, Lyon). 

Cette attractivité a aussi entraîné un mouvement de gentrification dans  certaines métropoles (et en particulier à Paris, dans les quartiers du nord et de l’est). Ce phénomène désigne le fait que d’anciens quartiers populaires soient investis par des ménages plus aisés, souvent dotés d’un capital économique et surtout culturel importants. 

Les villes de 20 000 à 10 0000 habitants connaissent, pour une bonne partie d’entre elles, un déclin démographique, qui s’explique assez souvent par le déclin du bassin d’emploi de ces villes. 

Les centres-villes de ces communes subissent aussi parfois de plein fouet, les politiques de création de grands centres commerciaux en périphérie des années quatre-vingt et quatre-vingt-dix, qui ont étouffé le petit commerce. Ces zones devenues peu attractives connaissent aussi de fortes égalités socio-économiques (le revenu médian des villes centres y est souvent plus faible que dans les agglomérations). 

En décembre 2017, le premier ministre Édouard Philippe, a annoncé lors de la conférence sur les territoires, la création d’un plan de revitalisation des centres-villes dans les villes moyennes (plan « action cœur de ville« ), doté de 5 milliards d’euros. Il aura pour objectif de favoriser la réimplantation de commerces de proximité  dans les zones concernées, aussi la rénovation des logements sociaux, la restauration des bâtiments anciens ou encore la création d’espaces publics (places…). La réalisation de ces objectifs devra favoriser l’installation de nouveaux habitants dans ces centres-villes.