Les logements sociaux ou habitations à loyers modérés « visent à améliorer les conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées » et à permettre une réelle mixité sociale (article L. 411 du Code de la construction et de l’habitation – CCH). Le régime juridique des logements sociaux possède des similitudes avec celui issu de la loi du 6 juillet 1989 (décence, non-discrimination…). Nous insisterons ici sur les principales spécificités de la gestion locative assumée par les sociétés ou offices HLM. 

1- Le supplément de loyer de solidarité

L’enquete annuelle

Chaque année, les organismes HLM réalisent auprès de leurs locataires une enquête sur les revenus de ces derniers afin de vérifier qu’ils ne dépassent pas les plafonds d’attribution du logement qu’ils occupent. 

Ils leur demandent donc leur avis d’imposition ou de non-imposition ainsi que le nombre de personnes vivant dans le logement. 

Si cette enquête fait apparaître un dépassement de plus de 20 % du plafond de ressources, le ménage occupant le logement se voit appliquer un SLS (Supplément de Loyer de Solidarité), c’est-à-dire une augmentation de son loyer pour prendre en compte cette amélioration du niveau de vie, et encourager la mobilité locative. 

Le calcul du SLS

La formule 

Le SLS est calculé en fonction des éléments suivants :

  • La Surface Habitable du logement (SH) ;
  • un Coefficient de Dépassement du Plafond des Ressources d’attribution du logement social (CDPR) ;  
  • un Supplément de Loyer de Référence fixé en fonction de la zone géographique et exprimé en euros par mde surface habitable (SLR). 

La formule de calcul est la suivante :

SH x CDPR x SLR = SLS

Le plafonnement du SLS 

La somme du SLS et du loyer hors charges ne peut dépasser 30 % des ressources des personnes du foyer concerné. Le SLS sera perçu comme le loyer courant à terme échu (à la fin de chaque mois pour le mois passé). 

Enfin le SLS ne s’applique pas dans les zones sensibles urbaines. 

2- Le droit de maintien

Le principe 

En principe les locataires HLM disposent d’un droit perpétuel au maintien dans les lieux tant qu’ils respectent leurs obligations. 

Ils peuvent cependant et bien évidemment donner congé de leur location à tout moment dans les mêmes conditions de forme et de délai que pour les congés Portant sur une location nue régie par la loi du 6 juillet 1989. 

Le bailleur de son côté peut également obtenir le départ de son locataire si celui-ci ne respecte pas ses Obligations (non-paiement du loyer, trouble de voisinage, sous-location, absence d’occupation suffisante, absence de réponse à l’enquête ressources…). 

Les exceptions 

Le principe du droit au maintien connaît quelques exceptions : 

Le logement est sous-occupé, c’est-à-dire que le nombre de pièces habitables est supérieur de plus de un aux personnes qui y ont leur résidence principale (exemple : une personne seule sous-occupe un 4 pièces et deux personnes un 5 pièces). Dans cette hypothèse, le bailleur social doit avant, donner de congé et éventuellement de procéder à l’expulsion du ménage, lui proposer un logement satisfaisant aux conditions de décence, dans un environnement proche et avec un loyer inférieur. Encore faut-il noter que le congé n’est possible qu’après trois refus du locataire et si celui-ci n’a pas plus de 65 ans, n’est pas handicapé  

Le logement est occupé par un ménage dépassant très largement les plafonds de ressources (d’au moins 150 % et ce pendant au moins deux années consécutives). Dans ce cas le bailleur n’est pas tenu de faire une proposition de logement.