La principale obligation du locataire est de payer le loyer et les charges aux termes convenus, à défaut il risque la résiliation du bail. 

Les règles relatives aux loyers et aux charges locatives se sont multipliées et limitent très fortement la liberté contractuelle non seulement quant à la fixation initiale du loyer ou de la provision pour charges, mais aussi relativement à leur évolution en cours de bail.

Le bailleur a donc également des obligations à suivre pour faire payer à son locataire le « bon » loyer. 

1- Les modalités de paiement et la quittance

Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le bail : mensuellement, trimestriellement, à terme échu, à échoir (par avance), par chèque, par prélèvement, par virement… ; 

Le paiement du loyer se fait la plupart du temps mensuellement et d’avance. Le locataire peut d’ailleurs imposer à son bailleur un paiement mensuel en cours de bail même si celui-ci prévoit une autre modalité. De la même façon, le locataire peut toujours choisir un autre mode de paiement que le prélèvement même si le bail le prévoit ; 

Si les locataires sont mariés ou pacsés, ils sont automatiquement  solidaires du paiement des loyers et des charges. Si tel n’est pas le cas, le bail doit prévoir une clause de solidarité, pour que le bailleur puisse en cas d’impayés poursuivre le locataire le plus solvable pour récupérer l’intégralité des sommes dues. 

Comme toutes les créances nées du contrat de bail, le bailleur peut réclamer les loyers et charges non payés pendant 3 ans. 

La quittance

En contrepartie de son paiement le locataire peut demander une quittance, qui doit lui être transmise gratuitement. Cette quittance doit préciser le montant du loyer et des charges de manière distincte. 

La quittance est une preuve de paiement elle peut être demandée par les casses d’allocations familiales pour le versement des allocations logement, par un bailleur lors de la sélection d’un locataire afin que celui-ci démontre qu’il est bon payeur… 

2- La révision du loyer

Les conditions de la révision

Le loyer peut être révisé chaque année en fonction de la variation sur un an de l’indice IRL (Indice de Référence Loyer) à condition qu’une clause expresse du bail prévoit une telle possibilité (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cette révision doit avoir lieu soit à la date anniversaire du bail, soit à une date fixée par les parties dans le contrat. 

L’IRL

L’IRL à prendre en compte est soit le dernier publié à la date de construction du contrat, soit celui déterminé par les parties du contrat.

Les modalités de la révision

paiement du loyer

Depuis la loi ALUR, la révision est effective à compter de la date de la demande du bailleur et non à compter de la date prévue dans le bail ou de la date anniversaire du bail. Le bailleur ne doit donc pas oublier d’en avertir son locataire. 

De plus si le bailleur n’a pas demandé la révision dans un délai d’un an, il est considéré qu’il a renoncé à cette possibilité. 

3- La régularisation des charges

Le mécanisme

Une fois par an le bailleur doit réaliser la régularisation des charges récupérables auprès de son locataire (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Un mois avant cette régularisation, il doit donc lui envoyer un document spécifique.

Les justificatifs de la régularisation de charges

Les pièces justificatives relatives à cette régularisation doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois. Le bailleur doit transmettre à la demande du locataire le récapitulatif des charges par voie électronique ou par voie postale. 

Le paiement de la régularisation des charges

En cas de défaut de régularisation jusqu’au terme de l’année civile suivant  leur exigibilité, le locataire peut en demander le paiement par douzième.